Zakup mieszkania na wynajem - czy to się nadal opłaca?



Kupno mieszkania na wynajem a mianowicie czy to się jeszcze opłaca?



Rynek mieszkaniowy na terytorium polski uznać należy za rozwinięty, choć w dalszym ciągu bardzo wiele brakuje nam do sytuacji panującej przy krajach Europy Zachodniej. Szacunki mówią, że brakuje nam od kilkuset tysięcy aż do kilku milionów mieszkań. Lub to znaczy, że kupno mieszkania na wynajem wydaje się dobrym rozwiązaniem? Sprawdźmy to i zobaczmy, czy to się jeszcze opłaca.

Dobór nieruchomości



Planowanie zakupu posiadłości na wynajem powinniśmy rozpocząć od wyboru nieruchomości. Pierwotnym krokiem będzie określenie tego co i gdzie pragniemy kupić. nieruchomości na wypożyczenie tu nie tylko domu, ale też domy, mikro apartamenty czy pokoje noclegowe. Rynek w miastach ogranicza się głównie do domów, dlatego w dalszej części tekstu skupimy się oczywiście na nich. Jednak rozstrzygnięcie o tym, że chcemy zakupić mieszkanie to jeszcze nie wszystko. Innym rynkiem będą duże miasta, takie jakim sposobem Warszawa, Kraków czy Wrocław, a innym mniejsze metropolie jak Radom, Bydgoszcz czy Kielce. Ceny nieruchomości przy Warszawie mogą być poniekąd kilkukrotnie wyższe niż w mniejszych miastach. Przykłady? Proszę bardzo: kawalerka w środku Warszawy może kosztować mniej więcej 8 000 - dziesięciu 000 złotych za mkw.. Dla trzydziesto metrowego lokalu będzie to więc co najmniej ćwierć miliona złotych. Zbytnio te same pieniądze w mniejszych miastach możemy nabyć dwa, a niekiedy chociażby trzy lokale o podobnej powierzchni. W poszczególnych miastach również występują czasem ogromne różnice w cenach szynków. Wspomniana wcześniej kawalerka w centrum Warszawy będzie posiadała inną cenę niż ten sam lokal położony w obrzeżach miasta - dzięki Bemowie, Białołęce czy Tarchominie. Znawcy rynku nieruchomości często podkreślają, że najważniejsze tuż przy zakupie nieruchomości są 4 rzeczy: lokalizacja, lokalizacja i kolejny raz lokalizacja. Z innej strony mniejsze miasta oferują często wyższą stopę zwrotu niż lokale w metropoliach. Wybór miasta, a następnie dzielnicy to już nie zaakceptować lada wyzwanie. A pozostaje jeszcze sam wybór pubu. Najchętniej wynajmowane są domu dwupokojowe i kawalerki, chociaż w miastach studenckich atrakcyjnym rozwiązaniem jest też wypożyczenie mieszkań na pokoje żakom.

Zakup nieruchomości: za gotówkę bądź na raty?



Inwestowanie po nieruchomości na wynajem najczęściej odbywa się na pewien z dwóch sposobów. Albo siedziba kupowany jest w całości za gotówkę, albo zbytnio pomocą kredytu hipotecznego. W niniejszym pierwszym przypadku mieszkanie ma stanowić ochronę kapitału, zaś pieniądze płacone przez najemcę są dochodem podobnie jakim sposobem odsetki od lokaty kretytowej. W przypadku zakupu za kredyt inwestycja ma charakter w wyższym stopniu spekulacyjny, ale też lewarowanie się kredytem może podwyższyć rentowność inwestycji. Konieczne jest przecież zainwestowanie o dużo mniejszej kwoty niż obok zakupie lokalu w całości za gotówkę. Najczęściej w takiej sytuacji wystarczy co najmniej 10% wkładu swojego oraz drugie tyle w koszty okołokredytowe i nieduży remont lokalu. Różnicę odczuwać możemy jednak przy przepływach pieniężnych. Choć wpływy netto będą wyższe w przypadku zakupu za gotówkę, to rentowność inwestycji może okazać się nawet wielokrotnie wyższa przy zakupie z pomocą kredytu mieszkaniowego. Przyczyna jest nieskomplikowana - jeśli skorzystamy wraz z pomocy banku, nie trzeba wykładać wszystkich środków finansowych. Przy zakupie lokalu za 100 000 złotych używane przez nas inwestycje mogą ograniczyć się do 20 000 złotych. Nawet po uwzględnieniu wydatków kredytu hipotecznego stopa zwrotu może być atrakcyjniejsza.

Strategia kredytowa i akt notarialny


Gdy decyzja o selekcji lokalu została już zakończona, czas na procedury kredtyu. Warto się do tych propozycji przygotować wcześniej. Od chwili podjęcia decyzji o nabyciu do zakończenia wszystkich rzeczy w Wydziale Ksiąg Wieczystych może minąć nawet trzy miesiące. W tym czasie konieczne będzie skompletowanie dokumentów potwierdzających uzyskiwane dochody oraz informacje, oświadczenia i zaświadczenia dotyczące kupowanego mieszkania. Nie będziemy tu szczegółowo opisywać całej procedury, bo być może ona się dość o wiele różnić w zależności od czasu potrzeb kredytobiorcy, oferty agencji bankowej czy w końcu tylko nieruchomości. Warto jednak zaprojektować sobie w budżecie sumę w wysokości około 10% na poczet wszystkich nakładów pieniężnych związanych z finalizacją sprawie. A będą to koszta prowizji biura nieruchomości, dywidenda i koszty bankowe, koszta ubezpieczeń czy w krańcu sam rachunek zapłacony po kancelarii notarialnej. 3% prowizji bankowej, podobna opłata po agencji nieruchomości, 2% datku od czynności cywilnoprawnych jak i również inne wydatki mogą być trzymane się dość sporym wydatkiem przy zakupie nawet drobnego lokalu na wynajem.

Naprawę nieruchomości przeznaczonej na wypożyczenie



Po sfinalizowaniu transakcji przybywa czas na kolejną rezolucję: czy lokal remontować, lub od razu przeznaczyć w wynajem? Idealnym rozwiązaniem wydaje się ta druga opcja. Niezwłoczne wynajęcie lokalu sprawia, iż od razu pojawiają się przepływy pieniężne pozwalające w spłatę raty kredytowej. Jednakże czasem lepiej z tymże zaczekać i wykonać mały bądź nawet całkiem duży remont lokalu. Jeśli dom tego wymaga, a środki finansowe pozwalają, możemy zrobić remont kapitalny. To wydatek około 1000 złotych w metr kwadratowy lokalu. Mniejsze remonty czy niewielkie odświeżenie lokalu to ułamek tejże kwoty. Pamiętajmy też o wyposażeniu w sprzęt AGD czy meble. Rozważając wszystkie opcje musimy pamiętać, iż mieszkania są produktem jakimś samym, jak wszystkie różne i najemcy wynajmują nie zaakceptować tylko portfelem, ale także i wzrokiem. Ładniejsze lokale mieszkalne, po remoncie kapitalnym jak i również dobrze wyposażone szybciej mieszczą najemców niż takie tylko mieszkania ale w niższym standardzie. Wyższe są również czynsze w lokalach na remoncie. Czy więc remontować lokal? Wszystko zależy od czasu jego obecnego standardu i możliwości finansowych inwestora. Co poniektórzy wybierają mieszkania w których konieczne jest jedynie pomalowanie ścian i wstawienie kilku nowych mebli. Dla innych o wiele lepszą inwestycją jest zakup mieszkania w stanie do remontu doskonałego i wykonanie wymiany każdego elementów lokalu. To następne rozwiązanie jest o tak wiele korzystne, że daje wiedzę o stanie wszystkich frakcji lokalu - od podłóg aż po dach. I choć kosztuje sporo pieniędzy, zapewnia szansę na przejdz tutaj uniknięcie przy przyszłości wydatków na niespodziewane awarie czy też na sam remont w przeciągu najbliższych kilku lat. Natomiast w połączeniu z lepszym czynszem niż w lokalach o niższym standardzie okazuje się dla wielu ludzi idealnym wyborem inwestycyjnym.

Najem mieszkania: samodzielnie czy przez pośrednika?



W Polsce dominują trzy rozwiązania związane wraz z wynajmem nieruchomości. Najchętniej wynajmujemy lokale samodzielnie, nieco niższą popularnością cieszą się posługi najmu za pośrednictwem firm turystycznych nieruchomości oraz specjalnych spółek zarządzających lokalami na najem. Biura nieruchomości oferują zazwyczaj opcję tylko i wyłącznie jednorazowego odnalezienia najemcy, za co pobierają prowizję w wysokości jednomiesięcznego czynszu. Jest to dość wysoki koszt i może być ponoszony często, jeśli najemcy ulepszają się co kilka miesięcy. Lepszym rozwiązaniem może się okazać oferta firm rządzących nieruchomościami, które w zamian za określoną procentową cena miesięcznego czynszu dokonują wszelkich działań związanych z lokalem. To rozwiązanie jest najkorzystniejsze dla osób inwestujących dzięki dużą skalę lub mających mieszkania na wynajem po mieście (miastach) w którym nie mieszkają. Dojazd spośród Warszawy do Radomia po kilkusetzłotowy czynsz czy na okresową kontrolę może skonsumować olbrzymią część przychodów jak kliknij aby przeczytac wiecej i również zabrać wiele czasu. Pomoce firmy zewnętrznej mogą zagwarantować obsługę lokalu 24h dzięki dobę przez 7 dób w tygodniu, bez potrzeby samodzielnego angażowania się w naprawy czy poszukiwanie dzierżawcy. To rozwiązanie jest doskonałe dla osób ceniących swój czas. I choć kosztuje od kilku do kilkunastu procent miesięcznych przychodów, to daje spokój i pewność, że wynajmowane lokale będą w dobrych rękach.

Zarobki, wydatki i podatki



W koniec przyjrzyjmy się jeszcze przychodom, wydatkom i podatkom, jakie dotyczą właściciela posiadłości. Przychody to nie jedynie odstępne, ale mogą to być również kary umowne zerknij na strone internetowa w przypadku zerwania umowy przez najemcę lub równoczesne opłaty wskazane w umowie najmu. Pamiętać należy też o kosztach. O jak dużo czynsz płacony do spółdzielni lub wspólnoty oraz wszystkie opłaty za media przeważnie bezpośrednio obciążają najemcę, to wydatki związane z zarządzaniem nieruchomością, jej ubezpieczeniem, ratą kredytu mieszkaniowego ponosi właściciel. W zależności od konstrukcji dokumenty urzędowe najmu sprawdz tutaj właściciel lub najemca mogą odpowiadać za sprzęt AGD czy meble. Dużym kosztem dla właściciela lokalu będą też okresowe pomocniki mieszkania. Wszystkie te koszty nie są pokryte przez najemcę moja ocena znajduje sie tutaj i bezpośrednio obciążają właściciela lokalu. W wybranych sytuacjach mogą one znacząco przewyższyć miesięczne przychody wraz z tytułu najmu lokalu. A pamiętać musimy jeszcze na temat podatku od najmu. Opodatkowanie możemy wybrać samodzielnie. Być może to być podatek harmonijny ze skalą podatkową, podatek w ramach prowadzonej aktywności gospodarczej czy w końcu podatek ryczałtowy w poziomie 8, 5% od wszystkich przychodów. Sam wybór postaci opodatkowania należy przemyśleć bardzo dokładnie, najlepiej po rozmowie z księgową. Część rozwiązań daje szansę na odliczanie kosztów czy przeprowadzenie amortyzacji lokalu mieszkalnego. Podatek ryczałtowy jest następnie najprostszy, lecz nie umożliwia obniżenie podstawy opodatkowania ani trochę. Każdy dobór wpływa na rentowność lokaty w nieruchomości i być może spowodować, że znacząco ona wzrośnie lub spadnie. Zabierając pod uwagę długoterminowe inwestowanie w rynek mieszkań na wynajem, nie warto robić oszczędności czasu i pieniędzy na zdobywaniu wiedzy, a porada księgowej powinna być jedną z pierwszych, jaką usłyszymy.

Podsumowanie rynku nieruchomości w Rzeszowie


Inwestowanie w domu na wynajem jest w Polsce coraz popularniejszym pomysłem na inwestowanie pieniędzy. Rentowność w dalszym ciągu nie zaakceptować jest wysoka i przy dużych miastach pozostaje zbliżona do poziomu lokat instytucji bankowych. A ponieważ Polacy stają się coraz bardziej mobilni i szukają pracy po miastach poza swoim miejscem zamieszkania, rynek lokali w wynajem powinien się rozwijać w najbliższych latach przy dużym tempie. W dalszym ciągu mamy wiele służące do nadrobienia za państwami Europy Zachodniej, a sam zbyt najmu musi wyjść z szarej strefy. Prawa dzierżawców i właścicieli mieszkań również powinny zostać uregulowane przy taki sposób, by obie strony umowy były faktycznie zabezpieczone. Jedynie to da właścicielom mieszkań gwarancję wynajmu i dobre zwroty z inwestycji, a wynajmującym ochrona życia i zdrowia umowy i możliwość egzekwowania od właściciela lokalu jego obowiązków.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *